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通常、不動産は財産のなかでも最も価値が大きなものです。
それだけに、離婚にともない自宅を売る場合は、
きちんとした知識を身につけておくことが大切になってきます。
それは、要らぬトラブルを避け、新たなスタートに備えることにもつながります。
では、順に追って見てみましょう。
STEP
01
財産分与を知る
財産分与とは、夫婦が婚姻中に築き上げた共有財産を離婚後に分けることです。
家は夫婦の共有財産。
どちらも分与を受けられる。
家の財産分与
家の名義が夫婦のどちらかは問われません。
夫婦どちらが住宅ローンの債務者かは問われません。
夫婦どちらの収入で生活していたかは問われません。
POINT
財産分与の対象にならない不動産も
婚姻前に取得した不動産
婚姻中に相続によって取得した不動産
上記は、原則的には共有財産と見なされません。ただし、ケースによっては対象となる場合があります。
分与の比率は2分の1が一般的。
例えば、女性が専業主婦だったとしても、夫の収入と同様に、
家事によって夫婦や家族の生活全般を支えていたと認められます。
このようなことから、一般的には財産分与の割合は2分の1ずつになることが多いです。
POINT
財産分与は、必ず離婚後に
離婚前に財産を分けてしまうと贈与税の対象になってしまいます。離婚後であれば財産分与となり、控除によって税金はかかりません。
POINT
財産分与を確定させるためには家庭裁判所の調停などで認められる必要があります。
財産分与の確定は離婚から2年以内に行う必要があり、財産分与が認められてから原則として10年間以内に分与する必要（時効）があります。ちなみに、離婚の慰謝料請求は離婚日から3年以内に行う必要があるので、財産分与は1年短い期間になります。
STEP
02
住宅ローンを確認する
家を売る場合、住宅ローンの残債はとても重要な問題です。
01家は夫婦の共有財産。
どちらも分与を受けられる。
住宅ローンの名義には次のパターンがあります。住宅ローンを組んだ時の資料や金融機関などでも確かめられます。
-
債務者
or
債務者
単独
夫か妻どちらかが借りている
-
債務者
連帯保証人
連帯保証
夫か妻どちらか借りて、
他方が連帯保証人になっている -
債務者
連帯債務者
連帯債務
夫婦連名で借りている
（一方が主たる債務者、他方が連帯債務者） -
債務者
債務者
ペアローン
同一物件に対し、
夫婦それぞれが借りている
POINT
不動産の名義（共有か単独か）は住宅ローンを組んだ時の資料や法務局で確認ができます。
02売却で住宅ローンを
完済できるか確かめる
住宅ローンを完済できない不動産は売却することができません。
家を売って返せるのかどうか、住宅ローンの残高と家の売却代金を知る必要があります。
-
オーバーローン
家の売却でローン完済できない
住宅ローンの残高
売却価格
そのままでは売却できない
-
アンダーローン
家の売却でローン完済できる
住宅ローンの残高
売却価格
通常通り売却できる
POINT
ローンの残高の確かめ方借入先の金融機関から届いているローン返済計画書や残高証明書、金融機関で確認できます。
家の売却金額を知る方法不動産会社に依頼します。ホームセレクトでは無料売却査定を実施していますので、お気軽にご相談・ご利用ください。
03オーバーローンのときの対策
アンダーローンの場合は問題なく売却に進めますが、オーバーローンでは同じように売却することはできないため、
次のような選択肢を考える必要があります。
対策01
家の売却益に夫婦の貯金等を
合わせて完済する
貯蓄など自己資金に余裕があればベターな方法といえるでしょう。
対策02
金融機関に相談する
売却時にオーバーローンになる可能性を金融機関に相談します。ホームセレクトでは金融機関との話し合いをサポートすることができます。お気軽にご相談ください。
対策03
夫婦のどちらかが住み、
ローンの返済を続ける
財産分与の問題が解決できない場合は、夫婦のどちらかが住み、ローンの返済を続ける場合があります。ただし、問題を将来に先送りする、金融機関から保証人などの条件変更があるなど、新たな火種も考えられるので注意が必要です。
STEP
03
売るタイミングを考える
離婚で家を売るタイミングは、それぞれの事情や希望などで千差万別です。
ただ、押さえておきたい重要なポイントがあります。
離婚による売却重要なポイント
01
家の売却には、完了までに
3～6ヶ月の期間が必要
02
より高く売るには時間が
かかることを想定しておく
この2つのポイントを基準に考えることで、ある程度、売却のタイミングが見えてくるのではないでしょうか。
高さ重視？早さ重視？
タイプ別ワンポイント
タイプ別ワンポイント
高く売れることを重視する派
離婚手続きを済ませて、高く売れる売却に専念したい。
元夫、元妻と連絡を取る回数よりも高く売れることを重視したい。
住んでいない間も税金の支払いは
あるので注意が必要
住んでいなくても固定資産税や都市計画税の支払いはあり、空き家にしておくとトラブルの元にも。なるべく早く一度弊社にご相談ください。
早く売れることを重視する派
新しい生活を始めるための資金が必要。
早く家を売って、気持ちを切り替えたい。
なるべくお互いの行き来は避けたい
スピードを求めるなら不動産会社による
「買取」という選択も
家の売却には「買取」という方法があります。これは不動産会社が物件を直接買い取るものです。
まとめ
いかがでしたか。ここまでのご案内で「離婚で家を売る」際の全体像は掴んでいただけたと思います。
最後にもっとも重要なポイントをお伝えさせていただきます。
離婚でお家を売るにあたっては、
"正しい知識と冷静な判断が
通常の売却以上に重要"です。
また、売却後に
共同責任をなるべく残さない
ことも大切です。
不動産が共同名義か単独名義か、あるいは住宅ローンの債務者（借り手）が誰か、生活の主たる収入源がどちらか等に関わらず、家は原則、夫婦二人が協力して築いた共有財産として扱われます。しばしば誤解されていることなので、まとめておきます。