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今住んでいる家やマンションを売り、新しい家に！
人生の変化に合わせて、新しい家に引っ越すことを考えると、「住み替え」は自分の家を手放すことと新しい家を手に入れることを同時進行で進めることになります。それに伴い、把握しておくべき情報もたくさん増えてきます。それでは、住み替えに欠かせない基本的な情報を見ていきましょう。
Reason
住み替えの理由
住み替えの理由は人それぞれですが、世代ごとに次のような傾向があります。
若い世代
からへ
理由
- 子供が生まれた
- 子供が大きくなり
部屋が必要になった - マンションの
共有スペースに
ストレスを感じる - ペットを
自由に飼いたい - 声や音の大きさを
気にしたくない - 一戸建てに住みたい
新居選びのポイント
新居探しは、ライフスタイル、好み、趣味などに合わせて夢をかたちにする楽しい体験です。ただし、この時代には将来的な変化があるかもしれないことを考慮に入れておくべきです。将来売却がしやすいかどうか（部屋の配置、場所、デザインなど）も考慮に入れて、新しい住まいを選びましょう。
ミドル世代・シニア世代
からへ
理由
- 子供たちが独立し
大きな家が不要になった - 税金や生活費の削減
- 交通アクセスの向上
- 家の手入れ・管理が
大変になってきた - 住宅価格の変動による
投資の見直し - 孫の世話をするために
近くに住みたい
新居選びのポイント
この年齢層の住み替えには、手入れが簡単で便利な場所を求めたり、生活をより快適にすることが明確な目標とされています。将来のシニアライフを考えつつ、新しい住まいを選ぶ際には、自身の目標をしっかり達成できる場所を見つけることが大切です。
Characteristic
『売り先行』と『買い先行』の特徴
住み替えを考える際、重要な点は「家の売却」と「新居の購入」をどの順序で進めるかです。
一般的に、「売り先行」と呼ばれるアプローチと、「買い先行」と呼ばれるアプローチの2つの選択肢があります。
それぞれのアプローチの特徴を見てみましょう。
売り先行
オーソドックスで堅実な進め方
現在の家を売却し、その売却代金を新居の購入に充てる方法です。
この方法は、資金計画を立てやすいため、多くの人がこの「売り先行」を選び、満足のいく住み替えを実現しています。
メリット
売却代金を予測しやすく、新居の購入に向けた資金計画を立てやすい。
購入資金を事前に確保できるため、安心して新居探しに集中できます。
デメリット
新居が完成していない場合や理想的な物件が見つからない場合、仮住まいが必要になることがあります。
買い先行
資金に余裕がある場合の進め方
新居を購入後、元の家の売却を進めていくやり方です。資金にある程度余裕がある方向けの方法になります。
メリット
じっくりと目的や好みにあった新居探しができます。
仮住まいが必要ないので、余分な費用や手間がかからないです。
デメリット
新居の購入資金を別途用意できることが前提となります。
元の家が売れるまで、新居と合わせて二重ローンになる可能性があります。
Plan
資金計画(ローン)
住み替えには、売り先行や買い先行に関わらず、通常、一定額の資金を用意する必要があります。
その際に役立つ2つのローンについてご紹介します。
01.
住み替えローン
通常、住宅ローンの返済が終わるまで、不動産は売却できません。
しかし、売却代金や預金だけでは完済が難しい場合に便利なのが、この「住み替えローン」です。
住み替えローンの注意点
- 以前の住宅ローンの一括返済と新居のローン実行を同じ日に調整しなければならないため、スケジュール調整に十分な注意が必要です。
- 借入金額が増加するため、新たなローンの審査が厳しくなる可能性があります。
- 返済額が増加するため、返済期間などを慎重に設定する必要があります。
02.
つなぎ融資
住居の買い替え時に、一時的に融資を受け、その返済は以前の住居が売れた際の売却代金を充てる仕組みのことです。
新居の購入契約を進めたいが、資金に十分な余裕がない場合などに活用されます。
つなぎ融資の注意点
- 住宅ローンに比べ金利が高いです。
- 融資手数料やローン保証料が発生します。
- 住宅ローンとセットの場合が多く、扱っている金融機関が限られます。
- 住宅控除ローンが利用できなくなるので、注意が必要です。
Tax
損をしないための税の知識
不動産の売却にも購入にも税金がかかります。
特別なルールや控除が存在し、これらを知って活用するかどうかで大きな差が生じます。
代表的なものの要点と留意すべき点についてご説明いたします。
売却に関する特例
3000万円
特別控除
自己居住用の住宅を売却する場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得（売却代金から売却にかかった費用を差し引いた額）から最大で3,000万円の控除が適用されます。言い換えれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、所得税がかからなくなります。この特別控除を受けるためには、前の家を居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却を完了させる必要があります。
軽減税率
の特例
売却した年の1月1日時点で家の所有期間が10年以上である場合、税率が低くなります。これに加えて、「3,000万円特別控除」を適用しても、売却による所得がある場合、大幅な税金の削減効果が期待できます。
※この2つの特例は併用すること可能ですが、必ず確定申告する必要があります。
新居のローン控除
住宅ローン
控除制度
住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、所得税と住民税から一定の金額が控除されます。年間最大で40万円の控除を受けることができ、一部の認定長期優良住宅の場合は最大50万円までの控除が可能です。この控除は最長で10年間にわたって適用され、一定の条件を満たす場合には最長13年間に延長できます。（2023年10月現在）
住宅ローン控除の要件
- 新居の受け渡し日から半年以内に本人が居住すること
- 年間の総所得が2,000万円以下であること
- 床面積が50平方メートル以上であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
※この「住宅ローン控除」は、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」と併用することはできません。